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商房所战略布局下一个财富风口

时间:2016-12-23 11:07:50  来源:财经界2016年12期  作者:律星光

预计未来两年内,商房所的地产收购交易将覆盖全部一线城市,年交易规模将达到20个亿,平台用户将达到50万人,计划第三年在新三板完成上市 1C4读杂志网duzazhi.com
  中国经济经过十年快速增长和积累,以房地产开发驱动的经济增长模式已经开始面临转型。盈石集团研究中心统计显示,目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达到2.5亿平方米,为历史最高水平。中信证券报告显示,过去10年,中国商服用地出让量占房地产总出让量的30%,但商办物业销售占比只在10%左右,商业中心供给过剩。仲量联行数据显示,预计2016年全年还有1800万平方米左右零售物业开业,同比增长38.5%。有业内专家指出:“中国商业地产已从增量开发步入存量激活期,价值万亿规模的存量市场时代已经来临,存量盘活是大趋势和方向。”如何配合中国经济转型期的供给侧改革,寻找有效模式去商业存量,已经成为当前宏观政策推动下,急需企业和机构深入思考解决的问题。 1C4读杂志网duzazhi.com
  轻资产、重运营管理 地产模式金融化蝶变 1C4读杂志网duzazhi.com
  而近期由工信部中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心发起设立的商房所,正是聚焦商业地产去存量,资产金融化配置相关调查研究,致力于以互联网金融整体解决方案来处置不良资产中的商业房产,为推动互联网金融服务激活具有前景的商业地产市场提供了可供参考探索的新路。为此,记者采访了商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞。1C4读杂志网duzazhi.com

商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞1C4读杂志网duzazhi.com

  随着中国经济进入转型期,供给侧改革落地,提高市场效率,去产能,去房产存量成为当前聚焦的热点。前十年中国经济高速发展,带动了人口向北上广等特大型城市迁徙,同时也带动了房地产黄金发展的十年,也导致了大量商业地产急剧过剩闲置,造成了大量不良资产沉积。而文化创意产业和互联网创业孵化的兴起,使这些位于核心地段的商业地产迎来了盘活的绝佳机遇。此外,由于北上广等特大型城市人口密集度大,交通成本高,商业地产就可以通过商改住,重新进入市场流通。除了文化创意、创业孵化和商改住,银行也持有大量优质的商业地产资源。这些严重被低估的闲置资产,在经济下行的新常态下,资产溢出,将有赖银行通过与资产公司,投资机构等大型机构的合作,进行资产的重新配置,发挥其资产价值。 1C4读杂志网duzazhi.com
  而由于商业地产本身具有金融属性,在美国等金融产品丰富的国家,商业地产开发商往往与富有商业物业投资经验的投资者合作,成立基金公司,将资产打包成面向机构和公众的金融产品。通过对商业地产市场多年的深入研究,何风飞认为,“中国商业地产去存量的变革,将驱动地产公司与金融机构的融合,逐步变为轻资产、重运营管理的模式,中国商业地产正在走向资产金融化。” 1C4读杂志网duzazhi.com
  打造安全合规专业平台 提升资产利用效率 1C4读杂志网duzazhi.com
  而商业去存量,资产金融化的过程正好为投资者提供了前所未有的优质资产和投资机遇。商房所打造的“互联网+商业房产”为特色的互联网金融服务平台,正是通过整合商业地产去存量的优质资源,为投资者提供多元化的投资渠道和资产配置,帮助其实现财富增值的新兴金融业态。何风飞介绍,“目前商房所进行收购的商业地产主要包括三个部分,一是资产变现能力强的临街物业;二是资金回笼快的优良地段的商改住地产;三是与国内知名餐饮文化品牌《舌尖上的中国》合作,产融结合、利用率高、增值空间大,可盘活的商业地产。” 1C4读杂志网duzazhi.com
  和以金融借贷为特色的互联网金融产品相比,商房所以低于市场20%-30%价格获取的优质地段商业去存量地产,既有固定资产实物保障,又具有持续溢价空间的稳健安全投资特性。而商房所平台上的所有项目都是通过协议转让或竞拍等方式取得,然后通过整体收购拆分投资、单体投资、持有、租赁或经营、改造翻新、资产溢价售出等方式实现资产运作增值。从投资的模式来说,产品来自商业不动产,相关标的物权已事实上归属客户,由此产生的租金及售出溢价都是投资者可真实获得的。此外,商房所平台还公开透明地披露房产的物业信息,投资者可全方位地了解所投房产的市场买卖及出租价格,保障了投资者的知情权及收益安全。为了保证资产的优良性和溢价空间,商房所目前选择的都是国内GDP增速排名前十的一线城市核心地段的优质地产,以保证投资人稳健可持续的投资回报。 1C4读杂志网duzazhi.com
  除了稳健的资产背景外,为了规避金融风险,商房所从资产获取、遴选、评估、管理、合作、平台打造等方面都选择了行业一流的专业合作伙伴,强强联手,将安全合规作为业务发展的核心与基石。通过天津金融资产交易所,中国四大国有资产管理公司(AMC)获取优质的资产包后,由商房所的合作伙伴戴德梁行对资产进行专业评估、定价,后续资产管理运营也由是其专业负责;同时,商房所用户资金流转全部在第三方资金托管平台——新浪支付实现,做到交易与资金分离,确保投资者的资金安全;产权合法清晰以及相关文件审核起草则由盈科律师所调查保障;而商房所投资人所购买的资产在交易完成后全部在中国太平洋保险股份有限公司办理财产保险。在安全专业合规的流程之外,商房所平台信息系统全部采用国际标准加密技术,由顶尖团队自主开发维护,保障了投资人交易平台注册用户和服务器之间所有数据交互安全性。 1C4读杂志网duzazhi.com
  近期,商房所正在与《舌尖上的中国》开展合作,为其餐饮云服务平台孵化、引入更多优质餐饮项目,推动特色餐饮美食文化走向全国,走向世界,提供专业的商业地产选址、运营服务。中央新影《舌尖上的中国》执行董事王钊透露,“目前商房所与《舌尖上的中国》已有持股合作,并已进入实质合作阶段。随着餐饮云服务平台孵化功能的全面展开,集采购、选址、支付、会员办卡、下单消费、金融、众筹为一体的综合餐饮云新业态启动,即将带动商业地产良性转化的规模效应,同时为产融结合、助力中国餐饮品牌升级带来一个全新的生态模式。”提到商房所的战略布局和未来发展,何风飞这样规划:“预计未来两年内,商房所的地产收购交易将覆盖全部一线城市,年交易规模将达到20个亿,平台用户将达到50万人,计划第三年在新三板完成上市。”1C4读杂志网duzazhi.com

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